El primer trimestre de 2026 ha confirmado lo que los datos apuntaban desde finales de 2025: el segmento prime de la Costa del Sol opera con una lógica propia, desacoplada de las correcciones que afectan al mercado residencial convencional. La escasez estructural de suelo en las zonas más demandadas —Marbella, Benahavís y la Nueva Milla de Oro— actúa como suelo de precio, mientras que la demanda internacional sigue siendo el motor principal de las transacciones.
Los datos del primer trimestre
La demanda internacional sigue siendo el factor determinante. Los compradores procedentes del norte de Europa —especialmente del mercado DACH (Alemania, Austria, Suiza)— representan el 28% de las transacciones, seguidos por compradores del Reino Unido (19%) y del Benelux (12%). El comprador latinoamericano, especialmente el mexicano y el venezolano, ha ganado peso significativo en el segmento de obra nueva, donde representa ya el 11% de las reservas.
"La Costa del Sol prime no compite con el mercado español. Compite con Saint-Tropez, Portofino y el Algarve. Y en esa comparativa, el diferencial de precio sigue siendo su mayor ventaja competitiva."
— Joaquín Morales, Senior Advisor Kinos
Escasez de suelo: el factor estructural
La limitación más relevante del mercado prime en la Costa del Sol no es la demanda —que permanece sólida— sino la oferta. El suelo urbanizable en las zonas más demandadas está prácticamente agotado. En Benahavís, el municipio con mayor renta per cápita de España, apenas quedan parcelas con licencia para proyectos de más de 500m² construidos. Esta escasez estructural es el principal argumento para la apreciación sostenida de los precios en el medio plazo.
- Marbella: suelo finalista en Golden Mile prácticamente agotado. Nuevos proyectos se desplazan hacia Nueva Andalucía y el Corredor de la Costa.
- Benahavís: La Zagaleta y El Madroñal concentran el 70% de las transacciones de lujo. Oferta nueva muy limitada.
- Estepona: la única zona con suelo disponible a precios competitivos. Atrae a promotores que no pueden operar en Marbella.
- Mijas Costa: emergente en el segmento 800K–2M€. Crecimiento de demanda nórdica y alemana.
Perspectivas para el resto de 2026
Las perspectivas para el segundo semestre de 2026 son positivas, con matices. El contexto macroeconómico europeo —tipos de interés en descenso, inflación controlada— favorece la inversión inmobiliaria de largo plazo. Sin embargo, la incertidumbre geopolítica y la posible reforma fiscal en algunos mercados de origen (especialmente el Reino Unido) pueden moderar el ritmo de transacciones en el segmento alto.
Desde Kinos estimamos que los precios en el segmento prime se mantendrán estables o con ligeras subidas (2–4%) en las zonas consolidadas, mientras que las zonas emergentes —Estepona, Mijas Costa— podrían registrar incrementos más significativos (5–8%) impulsados por el trasvase de demanda desde las zonas saturadas.
